Lei 8.245/91 - Proteção ao fundo de comércio não é absoluta

Vamos considerar a hipótese do locatário se encontrar na posse do imóvel desde 2012, e o contrato com prazo determinado ter como data de término após 24 meses. Diante desse cenário, não há qualquer proteção ao fundo de comércio, visto que a denúncia vazia a ser exercida pelo locador, independe de justificativa, ou seja, é a retomada pura e simplesmente do imóvel face ao término contratual. 

A importância da questão nos negócios imobiliários envolve algumas nuances que precisam de muita atenção das partes contratantes. Sobre o fundo de comércio nas locações comerciais e a proteção ao ponto comercial, é essencial que o locatário preencha os requisitos legais para a propositura da ação renovatória ou de indenização, a fim de que efetivamente tenha direito à renovação do contrato através da ação renovatória, ou, no caso de sua improcedência, tenha direito a eventual indenização pela perda do ponto comercial.

Fato é que, mesmo que o locatário não tenha contrato escrito e mesmo que não preencha os requisitos legais para propositura da ação renovatória, entre eles: (art. 51, inciso I, contrato escrito e prazo determinado, II, mínimo a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e III, o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos), o mesmo tem direito ao local. Conclui-se que o direito ao local independe do preenchimento das condições legais previstas para a renovação compulsória da locação, e pode até decorrer de outros tipos de contratos, tais como: comodato, concessão de uso, ou contrato de direito real, como o usufruto.

Por essa conclusão, todo ponto tem um valor economicamente apreciável, isto é, se o mesmo deriva de um contrato de locação por prazo indeterminado, seu valor pode não ser expressivo, mas se o contrato for por prazo determinado, e se o locatário preencher os requisitos legais para a propositura de ação renovatória, o valor do ponto comercial será substancialmente maior.

Assim, o ponto comercial existirá independente do contrato de locação se enquadrar ou não nos requisitos legais para propositura da ação renovatória da locação, que é o instrumento de proteção do ponto, o instrumento de prorrogação legal do contrato, como forma de assegurar ao locatário empresário a continuidade do exercício de sua atividade. No entanto, como dito, ele poderá ter valores diferenciados caso o contrato de locação preencha ou não os requisitos legais para a propositura da ação renovatória.

Como exemplo de relações habituais, servimos do exemplo abordado no preâmbulo, tendo em vista o término do contrato e o pedido de retomada do bem para uso próprio, situação que anula o valor do ponto comercial. Vale repisar: em se tratando de denúncia vazia (simples despejo pelo término do prazo), o empresário, locatário, não terá direito algum de pleitear indenização se proposta eventual ação de despejo.

Nesse sentido, o que é importante anotar: a formação da clientela, somada ao bom desempenho do comércio explorado pelo locatário, constituem elementos que agregam a valorização ao imóvel, seja para fins de futuras locações ou de uso próprio. Porém, nem sempre será possível extrair-se uma consequência imediata de sucesso para novos empreendimentos no local onde o ex-inquilino desenvolvia suas atividades. Mas, se o futuro empreendimento for sucessor da mesma atividade no local, não há dúvida que terá proveito econômico ainda maior, sem que se tenha qualquer margem para indenização ao fundo de comércio que se estabelecera no local.

Portanto, é preciso muito critério nas locações comerciais, certificando locadores e inquilinos, o que pode surgir quando da extinção do contrato locatício.