Recentemente, foi aprovado na Câmara dos Deputados, a Proposta de Emenda Constitucional [PEC] 39/2011, que tem como objeto extinguir o chamado "terreno de marinha e seus acrescidos". Com a proposta, alguns imóveis litorâneos deixarão de ser propriedade exclusiva da União, sendo transferido aos Estados e Municípios de forma gratuita ou aos foreiros e ocupantes de forma onerosa.
Atualmente a PEC está no Senado, cuja expectativa é de aprovação também em dois turnos. Assim sendo, o texto substitutivo será promulgado em sessão do Congresso Nacional.
Mas o que são terrenos de marinha?
Sua definição remonta ao império e é definido como as áreas na orla da costa brasileira ou bordas de rios afetados pela maré. Compreendem até 33 metros a partir da linha média da maré cheia, chamada “linha preamar”, regulamentada pelo Decreto-Lei n. 9.760/46. Foram criados em reconhecimento à importância da exploração econômica vinda das águas (pesca e controle de entrada de mercadorias, podemos citar, que teve também como objetivo proteger a costa brasileira.
Os 33 metros foram considerados suficientes para que as forças militares se deslocassem ao longo da costa. São aproximadamente 500 mil terrenos nestas condições, dos quais mais de 270 mil estão ocupados por particulares.
Após a aprovação da PEC e, sendo ela sancionada nos termos do texto presente e aprovado na Câmara dos Deputados, alterará o texto da Constituição quanto à titularidade deste tipo de terreno, passando aos Estados e Municípios de forma gratuita, como dito, assim como aos particulares o domínio pleno, de forma onerosa, por disposição expressa do art. 3, valendo o destaque:
"Os bens públicos definidos como terreno de marinha e seus acrescidos até a data da vigência desta Emenda Constitucional passam a ter a sua propriedade assim definida:
I – continuam como domínio da União as áreas:
a) nas quais tenham sido edificados prédios públicos que abriguem órgãos ou entidades da administração federal, inclusive instalações de faróis de sinalização náutica;
b) que tenham sido regularmente destinadas à utilização por prestadores de serviços públicos concedidos ou permitidos pela União;
c) destinadas ao adestramento das Forças Armadas ou que sejam de interesse público, nos termos da lei;
II – passam ao domínio pleno dos Estados onde se situam as áreas:
a) nas quais tenham sido edificados prédios públicos que abriguem órgãos ou entidades da administração estadual;
b) que tenham sido regularmente destinadas à utilização por prestadores de serviços públicos concedidos ou permitidos pelos Estados;
III – permanecem sob domínio pleno dos respectivos donatários as áreas doadas mediante autorização em lei federal;
IV – passam ao domínio pleno dos Municípios onde se situam as áreas: a) que não se adequam às hipóteses descritas nos incisos I a III;
b) nas quais tenham sido edificados prédios públicos que abriguem órgãos ou entidades da administração municipal;
c) atualmente locadas ou arrendadas a terceiros pela União;
V – passam ao domínio pleno:
a) dos foreiros, quites com suas obrigações, as áreas sob domínio útil destes, mediante contrato de aforamento; b) dos cessionários as áreas que lhes foram cedidas pela União; c) dos ocupantes, as áreas e terrenos sob a sua posse, desde que quites com as suas obrigações."
Não se enquadram e permanecerão sob domínio da União, apenas as áreas não ocupadas ou aquelas utilizadas por serviço público federal, áreas para uso de concessionárias e permissionárias de serviços públicos federais e todos os tipos de unidades de conservação ambiental já instituídas.
Áreas que estejam sob concessão ou permissão para serviços públicos estaduais e municipais e habitações de interesse social, como vilas de pescadores, também serão transferidas gratuitamente, respectivamente, aos estados e municípios.
A importância da PEC para os particulares está em que, o texto prevê que os terrenos de marinha passam para o domínio pleno, a título oneroso, dos foreiros e ocupantes regularmente inscritos, até a data de publicação da emenda, no órgão de gestão do patrimônio da União (SPU - Secretaria do Patrimônio da União). Em e relação aos ocupantes não inscritos, o domínio será transferido desde que a ocupação tenha ocorrido há pelo menos 5 anos anteriores a publicação da emenda e desde que seja comprovada formalmente a boa-fé.
Ou seja, a PEC transfere os terrenos aos particulares, não de forma gratuita, sendo que a regularização, mediante pagamento, deverá ocorrer em até dois anos após a vigência da mudança.
Quais as vantagens em adquirir o terreno de marinha?
Se aprovada, a PEC extingue as taxas cobradas atualmente: o laudêmio, calculado sobre o valor da venda do imóvel; o foro, pago anualmente e que equivale a 0,6% sobre o valor do imóvel; e a taxa de ocupação, paga por aqueles que não possuem um contrato de aforamento junto à União.
A princípio, a aquisição de imóveis que se enquadrem como terreno de marinha poderá ser vantajosa, especialmente para aqueles que se enquadram no regime de aforamento, isto porque será possível abater do valor corresponde ao ente federado, o montante gasto com taxas nos últimos 5 anos, corrigidos pela SELIC. Outra vantagem é a extinção das taxas e do laudêmio, já que os terrenos de marinha costumam ter um fator depreciativo, devido ao ônus constante junto à União. Retirá-lo desta condição pode agregar valor e colocar o imóvel em pé de igualdade no mercado imobiliário e os gastos com a regularização podem ser mitigados com valor final do imóvel.
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